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一、起草背景

近年來，中央及省級層面多次對商品房銷售制度改革作出安排部署。2024年8月23日，住建部副部長董建國在“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上提出“有力有序推進現房銷售，指導地方選擇新的房地產開發項目，在土地出讓時就約定實現現房銷售，結合實踐制定配套政策”。2024年11月28日，中共中央、國務院印發《關于加快構建房地產發展新模式推動房地產高質量發展的意見》（中發〔2024〕30號）中明確“穩步推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售。全面實行現房銷售前，應逐步提高預售門檻”。2025年4月11日，省住建廳等6部門印發《關于持續用力推動房地產市場止跌回穩和平穩健康發展的通知》（甘建房〔2025〕58號）要求“加強房地產市場預售行為監管，各城市要結合實際逐步提高商品房預售門檻，合理確定監管額度并保障監管額度內資金?？顚Ｓ?/span>”。目前，我市商品房實行現房銷售和封頂預售兩種方式，并設立了預售資金監管制度，將預售資金納入監管賬戶實施三方監管，確保用于項目續建設。為全面貫徹黨中央、國務院關于防范化解重大風險和穩定房地產市場的決策部署，加快構建房地產發展新模式，穩步推進商品房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，切實維護購房群眾合法權益，確保房地產市場平穩健康發展，按照房地產市場調控政策要求，市住建局會同市發展改革委、市自然資源局、市稅務局、人民銀行張掖市分行、張掖金融監管分局制定了《關于推進商品房銷售制度改革的意見》（以下簡稱《意見》）。

二、主要內容

《意見》共三個部分、9條具體措施。

第一部分為強化商品房預售許可管理。對已取得商品房預售許可證、新申請商品房預售許可的項目作出要求，進一步嚴格預售管理。一是已取得商品房預售許可證的房地產開發項目，房地產開發企業應當按照《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國人民防空法》《建設工程質量管理條例》等規定和商品房買賣合同約定按期完成竣工驗收備案，并盡早完成首次登記。二是對已取得商品房預售許可證的房地產開發項目，存在未按施工合同約定時限竣工或未按商品房買賣合同約定時間交付的，應當按照《建設工程質量管理條例》《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等規定，依法完成竣工驗收及備案。符合《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件的，依法申請轉為現房銷售。三是對新申請商品房預售許可的房地產開發項目按照“多測合一”改革同一標的物只測一次的要求，完成不動產實測繪，單幢樓測繪面積超出規劃審批面積的應提供分期規劃驗收合格書。

第二部分為優化商品房預售資金監管。一是強化商品房預售資金封閉管理，配合商品房銷售制度改革，按照《張掖市商品房預售資金監管規定》對預售的樓盤通過合同網簽備案實行全額資金監管，優化資金撥付流程，按照留底重點監管資金的5%及時撥付資金，促進項目建設交付，維護購房人合法權益。二是嚴格商品房預售資金撥付管理，商品房預售監管資金除按規定額度用于繳納稅款外，凡與預售項目后續工程建設無關的資金申請均不予受理撥付，保證被監管預售資金全部用于項目建設交付。

第三部分為推進商品房現房銷售。配合商品房銷售制度改革，明確了土地供應、稅收征繳、融資貸款、手續審批等方面事項。一是貫徹落實房地產開發項目“交房即交證”管理要求，逐步提高預售門檻，切實防止爛尾風險，自國家、省上明確商品房現售制度執行之日起，我市新取得國有建設用地使用權的房地產開發項目實行現房銷售，將現房銷售條件納入土地出讓條件，并在出讓合同中進行約定。二是配合商品房銷售制度改革，同步調整開發環節稅收預征預繳方法，據實計算征收企業應納增值稅、土地增值稅和企業所得稅。三是進一步發揮房地產融資協調機制作用，推動房地產開發合規項目應進盡進“白名單”，按照市場化、法治化原則，對“白名單”項目融資貸款應貸盡貸，保障項目融資。加大開發貸款支持力度，根據國家政策下調現房銷售項目貸款利率，延長貸款期限，拓寬融資渠道等，使房地產開發企業憑自有資金和融資能夠完成項目建設竣工，同步完善項目配套設施，達到交付條件。最后對加大政策宣傳、強化信息互通共享等內容進行了補充。

《意見》的出臺，為穩步推進全市商品房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售提供了制度保障。